-
кто ведет переговоры - продажей квартир в строящемся доме может заниматься как сам застройщик, так и другие лица: инвестор, генподрядчик (в некоторых случаях). Убедитесь, что Вы общаетесь именно с теми лицами, которые уполномочены на заключение сделок в отношении квартир в строящемся доме.
-
информация о застройщике - что это за компания, какие еще объекты она строила ранее и строит сейчас. Изучите репутацию застройщика, были ли в его истории нарушения сроков сдачи домов в эксплуатацию и задержки передачи квартир покупателям. Особое внимание при проверке необходимо уделить признакам возможного банкротства застройщика.
-
информация жилом комплексе (многоквартирном доме), в котором Вы планируете купить квартиру - проверьте, получено ли застройщиком разрешение на строительство, не закончился ли срок его действия. Изучите проектную декларацию, опубликованную на сайте застройщика.
-
какой договор Вам предлагают заключить - единственный безопасный тип сделки с квартирами в строящемся доме - договор участия в долевом строительстве (в обиходе известный как "ДДУ"). Все прочие варианты (жилищные кооперативы, предварительные договоры купли-продажи и т.п.) увеличивают риски покупателя.
-
внешние условия - отсутствие инфраструктуры, изменение планов развития территории, на которой строится жилой комплекс, неблагоприятная экология - негативные факторы могут быть обнаружены уже после получения квартиры и станут неприятной неожиданностью для новоселов.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ !
необходимо перепроверять сведения, предоставляемые застройщиком, самостоятельно запрашивая информацию из независимых источников.
ЧТО НАДО ПРОВЕРИТЬ
ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ
ТИПИЧНЫЕ РИСКИ
новостроек:
НАРУШЕНИЕ СРОКОВ
Такая проблема встречается наиболее часто. Предусмотренные договором сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир могут нарушаться застройщиком по разным причинам. Полностью исключить такой риск, к сожалению, невозможно. Заранее оценить вероятность просрочки и ее возможный период также можно лишь приблизительно.
БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА
Банкротство компании-застройщика практически всегда ведет к длительному, а в ряде случаев и к полному прекращению строительства объекта. Не меньшие проблемы может принести и банкротство генерального подрядчика: включение в процесс строительства нового генподрядчика - процесс сложный, и затягивание сроков в этом случае также очень вероятно.
ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ
Неоднократное заключение застройщиком договоров в отношении одного и того же помещения (квартиры, машиноместа) - пожалуй, один из наиболее существенных рисков при покупке квартиры в новостройке. При рассмотрении споров, связанных с тем, что на одну квартиру претендуют несколько участников долевого строительства, судебная практика неоднозначна. Суды учитывают много нюансов: кто первый заключил ДДУ, а кто - первый зарегистрировал, передавалось ли помещение кому-то из претендентов и др.
"СХЕМЫ" ОТ ЗАСТРОЙЩИКА
Закон достаточно жестко регулирует правила долевого строительства. Чтобы обойти эти правила недобросовестные застройщики пытаются использовать вместо ДДУ различные схемы: заключать договоры простого товарищества, займа, использовать в расчетах векселя или создавать жилищно-строительные кооперативы. Покупка квартиры по таким схемам может существенно затруднить защиту прав "дольщика" при возникновении проблем.
НИЗКОЕ КАЧЕСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА
Наличие тех или иных технических недостатков квартир в новостройках - распространенная проблема. Выявить и решить эту проблему покупатель может только на стадии приемки квартиры от застройщика. Для обнаружения и документирования всех дефектов на приемку необходимо пригласить независимого инженера-строителя, а все обнаруженные недостатки зафиксировать в акте. В дальнейшем это позволит добиться либо устранения недостатков, либо снижения цены квартиры.
НЕБЛАГОПРИЯТНЫЕ ВНЕШНИЕ УСЛОВИЯ
При выборе жилого комплекса и его расположения необходимо изучить документы по градостроительному планированию и планировке территории. Может оказаться, что планы властей по развитию района отличаются от информации, предоставляемой застройщиком. В этом случае внешнее окружение дома может оказаться не тем, чего изначально ожидали участники долевого строительства.